האם ההכנסה נטו מהשקעות נדלן גבוהה יותר מהשקעה בשוק ההון?

כל משקיע נדל"ן מכיר את המסלול המס לפיו על שכר הדירה שמתקבל מדירה להשקעה הוא מס הסופי של 10% ( בהנחה שעוברים את ההכנסה המקסימלית הפטורה ממס זה המסלול הנפוץ שרוב משקיעים יבחרו בו).

לכאורה זה נראה מסלול מיסוי בשיעור נמוך מאוד ולכן הנטייה הינה לחשוב שזו השקעה שתשאיר בנטו סכום גבוהה יותר מאשר חלופות אחרות – האמנם?

אני מציע לבחן את הפרטים מעט לעומק יותר בהתאם להנחות ולנתונים הכלליים הבאים:

השקעה בדירה להשכרה-

נניח שכר הדירה כאחוז משווי הנכסים באיזורי הביקוש בארץ נעים סביב 2.5% מערך הנכס.

נניח לצורך הניתוח שעלות תחזוקת נכס הינה 0.2% משווי הנכס, כלומר שלגבי דירה השווה 2 מיליון – מדובר סה"כ בעלות של 4,000 ₪ לתחזוקה בשנה (לרוב כנראה זה יהיה יותר, אלא אם נתחזק בעצמנו).

נניח בחירה במסלול מס של 10% ללא אפשרות ניכוי הוצאות – כלומר 0.25% משווי הנכס לשכר הדירה שהנחנו.

בהתאם לכך ההכנסה משכ"ד יעמוד על 2.05% נטו לשנה מההשקעה.

טבלת סיכום להכנסה משכ"ד בהתאם-

2.5%	שכירות
0.2%	תחזוקה
0.25%	מס
2.05%	נטו

השקעה חופשית בשוק ההון-

נניח תשואה של 5.15% ברוטו מהשקעה חופשית בהתאם להבטחת האוצר לקרנות הפנסיה הבאה להחליף השקעה באגרות חוב מבטיחות תשואה (ראו כאן פוסט שכתבתי בעניין ).

נניח כי ננהל את ההשקעה בדמי ניהול של 0.7% כלומר הרווח נטו ולפני מס יעמוד על 4.45% . כמו כן נניח כי האינפלציה לטווח הארוך תעמוד על 2.8%, ולכן כיוון שהמיסוי על רווחי הון הינו ברוב המכשירים להשקעה 25% מהרווח נטו לפני מס הריאלי (כלומר לאחר ניכוי האינפלציה) המיסוי יעמוד על 0.41%.

בהתאם לכך ההכנסה מהשקעה חופשית בשוק ההון תעמוד על 4.04% נטו לשנה מההשקעה.

טבלת סיכום להכנסה מהשקעה חופשית בהתאם-

5.15%	השקעה חופשית
0.7%	דמי ניהול
2.8%	אינפלציה
0.41%	מס
4.04%	נטו

המשמעות הינה בהתאם להנחות אלו כי רק אם תהיה עלייה שנתית נטו הגבוהה מ- 2% בערך הנכס בנדל"ן (יש לקחת בחשבון עלויות עסקת קניה ומכירה ומיסוי ברכישה ומכירת הנכס), יהיה עדיף להשקיע בנדל"ן, אך מנגד השקעה בנדל"ן לעיתים קרובות כרוכה בנטילת משכנתא על הנכס, במקרה כזה לאחר קיזוז הריבית על המשכנתא הרווח יהיה נמוך יותר ויפחית את הכדאיות. בנוסף השקעה בנדל"ן גוררת סיכונים נוספים כגון דיירים בעייתיים, חודשים ללא דיירים כלל, תקלות בלתי צפויות בנכס, וכן חוסר נזילות של סכום ההשקעה ולעיתים קושי במימוש הנכס בהתאם לתנאי השוק.

לסיכום, התשובה אינה כה חד משמעית כפי שנוטים לעיתים להניח רק בשל המיסוי על שכד דירה הנראה לכאורה נמוך לעין...