חיפוש
  • ברוס רפופורט

עד כמה כדאי להשקיע בנדל"ן למגורים או להשכרה?

הדעה הנפוצה בארץ הינה כי ההשקעה המשתלמת והבטוחה ביותר למשקיע הפרטי הינה ההשקעה בנדל"ן, הן לצורכי מגורים מול האלטרנטיבה של מגורים בשכירות והן כהשקעה של חיסכון/ההון הנזיל - כלומר רכישת דירה להשכרה.


ברקע הדברים יש לציין כי אין ספק שמי שרכש נדל"ן בשלוש השנים האחרונות הרוויח מעליית מחירי הנדל"ן, וכך גם אם נבחן את הנושא בעשור האחרון. בנוסף הורגלנו לכך שהריבית מאז 2008 אפסית בארץ ובעולם - ובחלק ממדינות אירופה הריבית אף הייתה שלילית, בניגוד לכל "הגיון" או תאוריה מקרו כלכלית עד 2008.

שתי עובדות יציבות אלו לתקופה ארוכה כל כך יוצרו בלבול מסוים ותובנות שגויות. אנחת מספר תפיסות שנראות הגיוניות אך ניתוח הנתונים לעיתים מציג תוצאות שיכולות להיות שונות לגמרי מהתחושות שלנו:


  1. התפיסה של רוב הציבור כיום הנה כי מחירי הנדל"ן בארץ ימשיכו לעלות תמיד ובכל מצב עולם. למעשה אין זה מחייב כי מחירי הנדל"ן תמיד יעלו ריאלית, כבר היו בארץ תקופות של ירידות מחירים ריאליות של הנדל"ן, רק שזה היה לפני כל כך הרבה שנים שקשה לנו לתפוס כיום מציאות בה מחירי הנדל"ן יורדים.

  2. התחושה הכללית הינה שעדיף לשלם משכנתא מאשר לשלם שכר דירה ולזרוק כסף ל"פח". למעשה התחושה הינה כי בכל חודש מוחזר חלק נוסף מההלוואה ואחוז הבעלות על הנכס גדל, אך לצערנו הלכה למעשה לעיתים מבנה המשכנתא יכול להביא לכך שהחוב לא רק שאינו קטן בשנים הראשונות של המשכנתא אלא שהחוב לבנק גדל ריאלית.

  3. עלות גיוס הסכום הנדרש לעסקת נדל"ן מאז 2008 הייתה בריבית משתנה זולה עד כדי מצב בו משקיעים רבים בנדל"ן גייסו 100% מההלוואות עם ריבית משתנה בהחזרים חודשיים ה"נמוכים משכר דירה". התופעה התרחבה עד כדי התערבות של בנק ישראל בקביעת מקסימום מסך ההלוואה שניתן לקחת בריבית משתנה. הסיבה לכך הייתה שבנק ישראל היה מודע היטב למשמעות של עליית הריבית העתידית על ההחזר החודשי של משפחה ממוצעת בארץ.

  4. הנדל"ן נתפס שהשקעה בטוחה לעומת כל השקעה ספקולטיבית בשוק ההון. הרעיון בבסיס תפיסה זו היא שבכל מקרה תמיד יש את ה"בלוקים" ולכן זו השקעה בטוחה, אך באותה מידה השקעה בצורה מפוזרת ומושכלת בשוק ההון יכולה לייצר תיק השקעות שלעולם לא יימחק מהמסחר - בדומה ל"בלוקים"...

  5. נקודה מעניינת נוספת הינה כי משקיעי נדל"ן אינם מייחסים חשיבות לתחזוקה השוטפת של הנכס בעוד בדוחות כספיים של רשתות בתי המלון תמיד נמצא עלות תחזוקה משוערת על בסיס ניסיון העבר. כך למעשה צריך להתייחס לכל דירה בבעלות פרטית - ונכון יהיה לחשב עלויות תחזוקה בממוצע לאורך השנים כהוצאה קבועה בהשקעה בנדל"ן , כמו שבהשקעה בשוק ההון העלות הקבוע הינם דמי הניהול אשר בדרך כלל יהיו נמוכים משמעותית.

  6. ולבסוף נושא התשואה על ההשקעה - נוצר בדרך כלל בילבול בנושא ולרוב משקיעי נדל"ן מחשבים את התשואה ביחס להשקעה הראשונית בנכס ולא ביחס לשווי הנכס בשנה הקלנדרית שבודקים. למעשה על מנת להשוות לתשואה של תיק המושקע בשוק ההון, יש לבחון את שווי הנכס בתחילת שנה ובסוף השנה, לחשב הכנסות בניכוי ההוצאות ולהוסיף את העלייה בשווי הנכס במהלך השנה הקלנדרית. חישוב כזה יראה שהתשואה נמוכה ממה שנראה תחילה אם בוחנים הכנסה נוכחית מול סכום ההשקעה הראשוני.

כל אלו ונקודות נוספות מביאות אותנו לתפיסה שנדל"ן הוא ההשקעה הטובה והבטוחה ביותר.

אך מה לדעתכם אומרים הנתונים בפועל בעשור האחרון?

תשובה ראו את בנתונים המפתיעים שלפניכם (הסבר ופרטים מלאים בכתבה ממנה צולמה הטבלה - https://il.investing.com/analysis/article-200434883) :




26 צפיות0 תגובות