האם מחירי הנדל"ן בארץ בתחילת תקופת ירידות?

בפוסט שפרסמתי ב2/6 השנה מופיעה השוואה מעניינת לגבי היחס שבין מדד ת"א נדל"ן לבין ההשקעה בנדל"ן ישירות. אזכיר כי ההשוואה בוצעה על ידי יחידת המחקר של המחלקה הכלכלית בבורסה לניירות הערך, וכי לצורך ההשוואה נלקחה בחשבון עליית מחירי הנדל"ן בתוספת שכירות שנתית של 3% מערך הנכס....

המחקר הראה כי מדד ת"א נדל"ן ייצר תשואה של בערך פי 3 מהשקעה ישירה בנדל"ן ל-10 שנים (בהנחת שכר דירה בגובה 3% משווי הנכס). חשוב לציין שהמדידה בוצעה נומינלית ולא ריאלית – כלומר ללא התחשבות באינפלציה באותן שנים, מאידך האינפלציה לא הייתה משמעותית בשנים לגביהן נערכה הבדיקה.

אם ניקח בחשבון כי התנודות בשוק ההון מהירות הרבה יותר מאשר בשוק הנדל"ן בשל הטווחים הנדרשים להשלמת עסקאות נדל"ן, אזי נוכל לחשב ביחס זהה לממצא בתקופה הנבדקת גם את הפערים בין המדד למחירי הנדל"ן המתומחרים בציפיות המשקיעים בשוק ההון. כלומר אם נניח שהיחס נשאר דומה - אזי יש לנו כלי לחיזוי כיוון מחירי הנדל"ן.

אם כן, מה שמעניין כרגע הוא לבחון מה קרה למדד ת"א נדל"ן מאז החלה התקופה של העלאות הריבית על מנת לצמצם את ההשפעה בצד של הביקושים על האינפלציה. אם נבחן באופן שרירותי מתחילת השנה – מדד ת"א נלדן בירידה של כ- 17% (השיא היה ב 16/01) כאשר בתקופה זו מדד ת"א 35 ירד באחוז אחד בלבד. ירידה זו מגלמת אם כך ציפייה לירידה של כ-6% במחירי הנדל"ן לאחר הוספת הכנסות משכירות. בנוסף לכך, אם נניח שהאינפלציה תתייצב בסופו של דבר סביב 2-3% בשנתיים/שלוש שנים הקרובות, הרי הצפי לירידה הריאלית המגולמת כרגע בירידת המדד גבוהה יותר.

כמובן שאין כרגע תשובה לשאלה האם זה אכן מה שיקרה, אך לאחר יותר מעשור של עליות במחירי הנדל"ן זה בהחלט הגיוני. כיוון שטווחי הזמנים בשוק הנדל"ן ארוכים מאוד, רק ימים יגידו אם זו דרך מוצלחת לנבא את כיוון המחירים בשוק הנדל"ן...